【案件基本信息】

1.执行依据字号

湖南省湘西自治州泸溪县人民法院（2021）湘3122执412号执行裁定书

2.事由：执行异议

3.当事人

被执行人：田小红

【基本案情】

本院在执行田小红罚金纠纷一案中，案外人杨志飞、李慕侠于2021年10月18日对本院以（2021）湘3122执412号执行裁定书，裁定查封被执行人田小红名下位于湖南省泸溪县武溪镇白沙（杨柳溪开发区）盘瓠路2栋1单元701室权证号为（2017）泸溪县不动产权第0000729号的房产不服，提出书面异议。

本院查明，2016年，案外人杨志飞因购房需要便委托其胞姐杨树松在泸溪县白沙县城寻找房源。2017年2月13日，案外人贷款购买了由泸溪县万家园房地产开发有限公司开发建造位于泸溪县武溪镇白沙杨柳溪开发区盘瓠路x小区房屋一套，权证号为（2017）泸溪县不动产权第xxx号，但是是以田小红、杨树松名义购买，按揭贷款账户名为杨树松。同年6月6日，案外人杨志飞、李慕侠夫妻与田小红、杨树松夫妻共同签订了一份《关于房产归属权的协议》，约定田小红、杨树松名下位于泸溪县武溪镇白沙杨柳溪开发区盘瓠路x小区房屋产权实属案外人夫妻所有。此后，案外人对案涉房屋进行装修并实际入住。自2017年7月至今，杨志飞按月通过其本人支付宝账户将贷款所需月供金额3 000余元转入到杨树松账户，杨树松再将该款转入案涉房屋按揭贷款账户上。2021年3月3日，田小红因犯贪污罪被本院判处刑罚，并被判处罚金30万元。判决生效后，因田小红未缴纳罚金，本院依法立案执行，并于2021年8月5日以（2021）湘3122执412号执行裁定书，裁定查封了被执行人田小红名下房产，即案涉房屋。

【案件焦点】

1.异议人借名买房是否属于合法；

2.异议人异议理由是否能排除法院强制执行。

【法院裁判要旨】

本院认为，案外人异议审查原则上是根据执行标的的权利外观来判断，只有无法根据执行标的的权利外观判断或者法律和司法解释有特殊规定时，才进行实质审查。本案案外人杨志飞、李慕侠认为其是案涉房屋的实际产权人，案涉房屋是以田小红、杨树松名义所购，故提出执行异议，其目的是要排除本院（2021）湘3122执412号执行裁定对案涉房屋查封的执行。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，人民法院对案外人提出的排除执行异议，主要审查三个方面，一是审查案外人是否系权利人，二是该权利的合法性与真实性，三是该权利能否排除执行。具体到本案，案外人异议是否成立的关键在于如何确定案涉房屋的实际产权人和权利能否排除执行。首先，从不动产物权登记来看，案涉房屋是2017年6月6日登记在田小红、杨树松名下，但通过对案外人提交的商品房买卖合同和物业公司预留记载的手机号码、案涉房屋首付及按揭贷款的手机催缴短信和还款流程、电费缴纳、居住照片等并结合案外人与田小红夫妻共同签订的《关于房产归属权的协议》证据综合来分析，案外人提交的证据已经形成一个完整的证据链，事实上已足以证明案涉房屋的真正产权人为案外人杨志飞、李慕侠。不动产物权登记产生的公示公信效力，仅仅是一种推定效力，登记行为本身并不产生物权，由于本案不动产登记发生在民法典实施之前，当事人有证据证明其为真正权利人时，应当依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，推翻原有不动产登记的推定，以实际权利状况为依据来认定事实。因此，本案案外人为案涉房屋的真正产权人；其次，案外人夫妻二人因在外务工以田小红、杨树松名义贷款购房的事实发生在2017年，而田小红因犯罪被判刑是2021年3月，案涉房屋被执行查封也是发生在2021年8月，综合全案证据来看，案外人借名买房的事实成立，其权利来源是合法和真实的；最后，案外人借名买房是发生在本院查封之前，且已实际居住在该案涉房屋，买房是按揭贷款并已经付清全部房款，未及时办理过户登记，一是因双方系亲属，签有《关于房产归属权的协议》约定了产权归属，二是因案涉房屋系以杨志飞胞姐杨树松名义按揭贷款所购，贷款尚未还清。因此，案外人提出执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其权利能够排除执行。

【法官后语】

在审理过程中，首先,案涉房屋首付款及按揭款均由异议人支付,异议人实际履行了涉案房屋的所有付款义务,为涉案房屋的实际购买人。异议人支付购房首付款的行为符合法律规定,合法有效,证实异议人实际履行了购房首付款义务。自2017年6月15日至今，涉案房屋按揭还款均由异议人实际支付,并转账记录予以确认,证实异议人实际履行了房屋贷款按揭还款义务。其次,自房屋交付后,涉案房屋一直由异议人合法占有使用。自2017年6月涉案房屋交付装修后,异议人父母小孩居住在涉案房屋内,对此,小区所在邻居予以证实。再次,涉案房屋居住期间产生的所有物业费、水电费等费用均由异议人支付,有异议人提供的缴费凭证予以证实。最后,异议人办理涉案房屋按揭贷款因在外打工无法赶回,在此情况下才以其胞姐杨树松、姐夫田小红名义代为签订房屋买卖合同,田小红未履行购房合同其他任何实质性的义务,相反,购房合同的相关实质性的合同义务均由异议人履行。异议人未及时变更产权登记,其原因在于未还清银行按揭贷款。2016年，异议人为解决住房问题,遂以其胞姐杨树松、姐夫田小红名义签订购房合同,该借名买房的行为此亦符合日常生活习惯,综上,本院认为,异议人提供的证据确实充分,有很强的证明力,且证据之间能够形成完整的证据链条,这些证据足以证实案涉房屋的实际权利人是异议人而非田小红。

虽然《泸溪县商品房买卖合同》上载明的出卖人为泸溪县万家房地产开发有限公司,买受人为田小红、杨树松。泸溪县房屋所有权登记载明房屋产权属于杨树松、田小红。本院认为,该产权证信息来源于房屋买卖合同上的买方信息,且是购房后根据买卖合同的购买人信息即时填写的,不是认定案涉房产实际权利人的实质性证据,因此,异议人提交的证据足以排除法院对该案涉房屋的执行。

在日常生活中，会出现借名买房的行为，但该案借名买房的行为不是为了规避法律强制性规定，因在本法院辖区内暂无限制性购房强制要求，异议人借名买房不存在规避法律强制性规定。异议人借名买房是因为其在外地务工对本辖区房屋情况不了解，其以其胞姐名义买房不违反强制性规定，且该房屋首付款、按揭款均由异议人支付，有每月的转账记录予以佐证，该房屋水电费缴费记录也能予以证明该房屋实际使用占有人均为异议人，本院认为该借名买房行为且实际占有的行为合法且可以排除法院强制执行。